Proces budowy nowego domu to duże przedsięwzięcie, które wymaga starannego przygotowania i ścisłego przestrzegania przepisów prawa. W tym artykule przedstawimy Ci kluczowe etapy tego przedsięwzięcia: od wyboru działki przez kwestie formalne po realizację inwestycji.
Od czego zacząć budowę domu? Etapy krok po kroku
Od czego zacząć budowę domu? To pytanie zadaje sobie każdy, kto marzy o własnych czterech kątach. Prace budowlane składają się z wielu etapów, które muszą mieć ściśle określoną kolejność – dopiero po zakończeniu jednego etapu można przejść do realizacji następnego. Jest to bardzo ważne z punktu widzenia właściwej organizacji pracy i bezpieczeństwa. Tylko dysponując szczegółowym planem działania, zrealizujesz inwestycję bez narażania się na dodatkowe koszty i niepowodzenia. Powinieneś również zdawać sobie sprawę z tego, że proces budowy domu może się różnić stopniem skomplikowania zależnie od regionu oraz użytych materiałów i technologii. Jeśli realizujesz indywidualny projekt domu wykonany na zamówienie, prawdopodobnie zapłacisz dużo więcej, a czas realizacji projektu będzie dłuższy. Zanim budowniczy będą mogli wbić pierwszą łopatę w ziemię, będziesz musiał dopełnić sporej ilości formalności, bez których przedsięwzięcie się nie uda. Poznaj etapy budowy domu krok po kroku.
Od czego zacząć budowę domu? Etap 1: Przygotowanie przed budową
Etap związany z przygotowaniem do budowy jest najbardziej czasochłonny i może trwać wiele miesięcy. Ma to związek z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Określenie budżetu budowy również jest istotnym aspektem tego procesu. Zanim zaczniesz planować budowę domu, oszacuj koszty, uwzględniając wszystkie wydatki.
Wybór działki
Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniej lokalizacji. Podczas analizowania najlepszych działek budowlanych należy uwzględnić czynniki takie jak dostęp do mediów, a także otoczenie naturalne, warunki gruntowe i uzbrojenie. Powinieneś dokładnie zastanowić się nad tym, jakiej działki poszukujesz – blisko centrum miasta, na przedmieściach, a może na wsi? Nad jeziorem czy w górach? Miej na uwadze też odległość do pracy i szkoły (jeśli masz lub planujesz mieć dzieci), a także dostęp do komunikacji miejskiej. Pamiętaj, że to głównie od działki zależy m.in. wygląd domu, możliwa liczba kondygnacji oraz maksymalna powierzchnia nieruchomości.
Formalności i kwestie prawne
Po wybraniu najlepszej działki, która mieści się w Twoim budżecie, musisz pamiętać o spełnieniu kilku obowiązków prawnych. Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zgłoszenie planowanej budowy są koniecznością już na tym etapie. Warto również zapoznać się z zasadami zagospodarowania terenu, aby móc dostosować projekt domu do wymagań urbanistycznych. W przypadku braku aktualnie obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danej działki konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed rozpoczęciem realizowania projektu. Pamiętaj, że im szybciej złożysz odpowiedni wniosek w tej sprawie, tym lepiej.
Gdy otrzymasz już decyzję o warunkach zabudowy, będziesz jeszcze musiał uzyskać wspomniane wcześniej pozwolenie na budowę. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do organu administracji samorządowej (urząd gminy lub miasta) w miejscu właściwym dla planowanej inwestycji. Do wniosku dołącz:
- mapę zasadniczą z naniesionymi na niej granicami inwestycji,
- oświadczenie o możliwości przyłączenia powstającego budynku do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich;
- opinię geotechniczną (jest konieczna, jeśli na działce panują trudne warunki glebowe),
- dwa egzemplarze projektu budowlanego uwzględniającego m.in. usytuowanie budynku, powierzchnię zabudowy wraz z wyszczególnieniem powierzchni użytkowej, a także informacje dotyczące liczby kondygnacji oraz rozwiązań technicznych i materiałowych.
Decyzja staje się nieodwołalna i prawomocna po upływie 14 dni od dnia jej wydania. Pamiętaj jednak, że jest ważna tylko 3 lata – jeśli przez ten czas nie rozpoczniesz budowy, będziesz musiał dopełnić wszystkich formalności ponownie. Jeszcze przed rozpoczęciem prac należy zgłosić planowaną inwestycję do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.
Choć w momencie występowania o pozwolenie na budowę nie musisz dysponować prawem własności do ziemi (wystarczy mieć zgodę właściciela), zakup działki będzie wymagać sporządzenia aktu notarialnego – niezależnie od źródła finansowania. Na tym etapie notariusz poprosi Cię o przygotowanie następującego kompletu dokumentów:
- dowodów tożsamości kupującego i sprzedającego,
- aktu własności działki,
- odpisu księgi wieczystej,
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wypisu z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
- zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości,
- umowy kredytowej wraz z załącznikami.
Nabycie działki budowlanej musisz zgłosić do urzędu skarbowego i urzędu gminy lub miasta. Masz na to 14 dni od podpisania umowy notarialnej. Niedopełnienie tego obowiązku może zostać uznane za oszustwo podatkowe.
Etap 2: Budowa domu i nadzór nad projektem
Na ostateczny koszt budowy domu składa się wiele aspektów, na czele z wykorzystanymi technologiami i materiałami oraz standardem wykończenia. Zależnie od tego, ile pieniędzy zostało Ci po zakupie działki, możesz zdecydować się na jeden z kilku sposobów prowadzenia prac budowlanych. Każdy z nich wymaga przygotowania kompleksowego planu działania. Najbardziej ekonomicznym sposobem realizacji inwestycji jest budowa domu systemem gospodarczym. Decydując się na ten model, możesz zmniejszyć koszty budowy nawet o 20%, ale jesteś odpowiedzialny za każdy najmniejszy szczegół inwestycji, co zwiększa ryzyko wypadku czy popełnienia błędów wykonawczych.
Jeśli zależy Ci na tym, aby nad każdym etapem czuwała kompetentna ekipa fachowców, możesz zdecydować się na budowę domu z generalnym wykonawcą, który przejmuje wszystkie obowiązki związane z dopełnieniem formalności, zakupem materiałów i nadzorowaniem prac. Takie rozwiązanie co prawda znacznie podnosi koszty inwestycji, ale skraca jej czas. Ponadto nie musisz zastanawiać się, od czego zacząć budowę domu.
Ogólnie rzecz biorąc, właściwa budowa domu składa się z czterech etapów. Prace przebiegają tak samo niezależnie od wybranego sposobu realizacji inwestycji. Kluczowe jest szczegółowe planowanie oraz nadzór nad projektem.
Stan zerowy
To pierwszy etap właściwej budowy domu, który rozpoczyna się od wytyczenia przez geodetę lokalizacji budynku na działce. Obejmuje on również oczyszczenie i wyrównanie terenu, a także zrobienie ogrodzenia – tymczasowego lub stałego. Po właściwym przygotowaniu placu można przejść do pierwszych prac budowlanych, które obejmują wykonanie:
- wykopów ziemnych,
- fundamentów z izolacją,
- poziomych elementów kanalizacji.
Stan surowy otwarty
Na tym etapie nieruchomość powinna mieć wymurowane ściany nośne i zewnętrzne, kominy (zarówno wentylacyjne, jak i dymowe), strop oraz schody. Zależnie od założeń projektowych dom w stanie surowym otwartym może mieć również okna dachowe i rynny. Etap ten trwa ok. 3 miesiące.
Stan surowy zamknięty
Budynek w stanie surowym zamkniętym ma solidną konstrukcję nośną, zamontowane drzwi zewnętrzne, wstawione okna i wykończone pokrycie dachowe. Musi być skutecznie osłonięty przed deszczem i śniegiem czy gradem, dlatego inwestorzy dążą do realizacji tego etapu w ciągu jednego sezonu. Stan surowy zamknięty może stanowić od 30 do nawet 45% wszystkich kosztów budowy domu.
Stan deweloperski
Budynek w stanie deweloperskim może być mniej lub bardziej rozbudowany zależnie od warunków umowy. Na tym etapie wykonuje się głównie instalacje elektryczne, wentylacyjne i wodno-kanalizacyjne. Projekt może również uwzględniać ogrzewanie podłogowe. Stan deweloperski daje nabywcy pewną elastyczność i możliwość dostosowania nieruchomości do swoich potrzeb i gustu.
Prace wykończeniowe
Prace wykończeniowe uwzględniają montaż parapetów i grzejników, malowanie ścian, a także wykończenie podłóg. Na tym etapie instaluje się również urządzenia HVAC
Odbiór techniczny domu – o czym pamiętać?
Odbiór techniczny nieruchomości jest etapem, który następuje po zakończeniu budowy. Zgodnie z ustawą przy odbiorze obowiązkowa jest obecność Twoja oraz kierownika budowy. Przeprowadza się szczegółową weryfikację czy wykonane prace są zgodne z zaakceptowanym projektem budowlanym, umową oraz obowiązującymi przepisami budowlanymi.
Warto pamiętać, że odbiór nieruchomości powinien być przeprowadzony starannie i dokładnie. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek usterek lub niedociągnięć ważne jest, aby odnotować je w protokole odbioru i domagać się ich naprawy przed przekazaniem nieruchomości do użytku.
Zanim wybudujesz dom, zabezpiecz teren!
Wiesz już, od czego zacząć budowę domu i jakich formalności dopełnić, aby inwestycja się powiodła. Zanim jednak budynek powstanie, teren budowy powinien zostać zabezpieczony ogrodzeniem tymczasowym lub stałym przed dostępem osób trzecich. Przepisy w tym zakresie określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego
2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Choć obowiązek ogrodzenia terenu prac spoczywa na kierowniku budowy, to inwestor pokrywa jego koszt.
Jeszcze zanim ruszą prace budowlane, należy również zadbać o urządzenia sanitarne dla ekipy budowlanej. Na terenie budowy powinna znajdować się przynajmniej jedna toaleta przenośna oraz kontener. Dopiero po zabezpieczeniu placu budowy i zapewnieniu odpowiednich warunków sanitarnych pracownikom, można przejść do właściwej budowy domu.
Jeśli jesteś inwestorem, możesz wypożyczyć ogrodzenie na czas realizacji inwestycji. W ten sposób zaoszczędzisz na kosztach budowy domu. Taką możliwość zapewnia firma WC Serwis – producent tymczasowych rozwiązań ogrodzeniowych, dzięki którym skutecznie zabezpieczysz plac budowy przed dostępem niepowołanych osób. W ofercie firmy znajdziesz także urządzenia sanitarne do wynajęcia, w tym funkcjonalne toalety przenośne wykonane z wysokiej klasy materiałów.
